高齢者のための安心不動産売却術

2025年10月16日

高齢者が不動産を売却するときに注意すべき点
意思能力・判断力の確認
認知症・判断力低下リスクへの備え
成年後見制度・任意後見制度の活用

 

売却を検討するタイミングと住み替え戦略
老人ホーム入居・施設利用と売却の関係
住み替え先の選び方・資金計画
空き家のまま保有するリスク

 

不動産売却の基本的な流れと高齢者特有のポイント
売却準備：査定・資料収集・相場把握
媒介契約・売却活動開始
契約・決済・引き渡し・登記手続き
高齢者に配慮した契約条項・特約の検討

 

税金・特例・相続との関係
譲渡所得税の基礎と控除制度（3,000万円特別控除など）
相続税・贈与税との関わり
名義変更・登記手続きの注意点

 

信頼できる相談先・選び方のポイント
不動産会社の選定基準（高齢者対応力・実績）
司法書士・税理士・弁護士・行政書士との連携
家庭裁判所・地域包括支援センターの相談活用

 

株式会社おが和本舗ならではの支援と安心感
地域密着型対応・訪問サポート
未公開物件紹介やローン相談を含む付加価値支援

 

◆◇◆　まとめ　◆◇◆

 

高齢になると、体力や生活環境の変化により住まいについて考える機会が増えてきます。特に一人暮らしや夫婦のみの生活では、広すぎる家や老朽化した住宅の管理が負担になることも少なくありません。そうした中で「不動産を売却して住み替えたい」「施設入居の資金にあてたい」といった希望が生まれることがあります。

 

しかし、不動産の売却は一生のうちに何度も経験することではなく、手続きが複雑で専門知識も必要です。高齢の方にとっては、判断力や体力の面でも不安を感じることが多いのが実情です。また、成年後見制度や税制上の特例など、高齢者特有の配慮が必要になる場面もあります。

 

そこで本内容では、高齢の方が安心して不動産売却を進めるために、押さえておくべき基本知識や注意点、頼れる相談先などを丁寧に解説します。

 

高齢者が不動産を売却するときに注意すべき点
高齢の方が不動産を売却する際には、年齢や健康状態に起因する特有のリスクや制約に注意が必要です。本人の意思が明確であっても、家族や関係者が懸念を抱くこともあり、円滑な売却を実現するためには事前の準備と適切な判断が欠かせません。とくに判断力の低下や病気による影響が見られる場合は、法的な手続きや専門家のサポートを活用することが重要です。

 

意思能力・判断力の確認
売買契約は法律行為であるため、本人に「意思能力」があることが求められます。意思能力とは、自分の行為が何を意味し、どのような結果をもたらすかを理解できる能力のことです。高齢になると、軽度の認知症などで判断力が揺らぐ場合があるため、売却前に医師の診断書を取得しておくと安心です。

 

また、買主や不動産会社側から意思能力を疑われると、契約自体が無効とされる可能性もあります。こうしたトラブルを避けるためにも、家族と連携し、必要に応じて法的な証明を整えておくことが大切です。

 

認知症・判断力低下リスクへの備え
認知症の発症によって判断力が著しく低下すると、自分で契約することが難しくなる場合があります。そのようなときに備えて、早めに「任意後見契約」などを締結しておくと、信頼できる第三者が本人の代わりに不動産売却を行うことが可能になります。

 

また、認知症の診断後に契約を進めようとすると、親族間での意見の対立や家庭裁判所での審査など、手続きが煩雑になることもあります。こうした事態を回避するには、早期に対策を講じておくことが望ましいです。

 

成年後見制度・任意後見制度の活用
万が一、本人の判断能力が低下してしまった場合には、「成年後見制度」の利用が検討されます。これは家庭裁判所を通じて後見人を選任し、その人が不動産売却の手続きを行う制度です。一方、「任意後見制度」は、まだ判断能力がある段階で将来に備えて契約しておく制度で、本人の希望に沿った支援がしやすいという利点があります。

 

いずれの制度も、手続きには一定の時間と費用がかかりますが、適切に活用すれば高齢者の権利と財産を守る強い味方となります。

 

売却を検討するタイミングと住み替え戦略
高齢になってからの住まいの見直しは、心身の負担を減らし、生活の質を向上させる重要な機会です。不動産をいつ手放すかという「タイミング」と、どこに住み替えるかという「戦略」は、生活や資金に大きな影響を及ぼします。早めに選択肢を整理し、将来を見据えて準備を進めることが、安心できる暮らしにつながります。

 

老人ホーム入居・施設利用と売却の関係
介護が必要になった場合、老人ホームや高齢者向け住宅などの施設への入居を検討することが多くなります。入居にかかる初期費用や月額利用料は決して安くはないため、現在の住まいを売却して費用にあてるケースも少なくありません。

 

ただし、施設入居の準備と不動産売却は同時に進める必要があるため、時間的にも精神的にも大きな負担になります。施設の種類によっては、入居審査に財産状況の提出が求められることもあるため、売却時期と手続きのバランスを見極めることが重要です。

 

住み替え先の選び方・資金計画
住み替えを検討する際には、次の住まいが安心・安全であることに加え、経済的な負担も考慮する必要があります。バリアフリー設計や管理体制の整った住宅、家族の近くで暮らせる環境など、将来的な介護や通院を見据えた選び方が求められます。

 

また、売却益で住み替え先の購入費や家賃をまかなう場合には、費用の見積もりと資金計画をしっかり立てておくことが欠かせません。予想外の修繕費や引越し費用なども含めて、ゆとりを持った計画が安心につながります。

 

空き家のまま保有するリスク
長年住んだ家を離れた後、売却せずに空き家のままにしておくと、さまざまなリスクが発生します。例えば、老朽化による倒壊の危険や、防犯・防災面での問題、近隣住民とのトラブルなどが挙げられます。また、固定資産税や管理費用といった維持費も継続的にかかるため、経済的負担も無視できません。

 

近年では空き家に関する法律も整備され、特定空き家に指定されると税負担が増す可能性もあります。住まなくなった家は、できるだけ早く方針を決めて売却や利活用を検討することが大切です。

 

不動産売却の基本的な流れと高齢者特有のポイント
不動産の売却は複数のステップを経て進行するため、全体の流れを理解しておくことが重要です。高齢の方にとっては、身体的・精神的な負担を軽減する工夫や、家族・専門家との連携も欠かせません。一般的な売却手続きに加えて、高齢者ならではの視点で確認すべきポイントを押さえておくと、安心して手続きを進められます。

 

売却準備：査定・資料収集・相場把握
まずは売却する不動産の価値を把握するために、複数の不動産会社に査定を依頼することから始まります。査定では、物件の場所や築年数、間取り、周辺環境などが評価の対象になります。あわせて、登記簿謄本や固定資産税の納税通知書など、必要な書類も揃えておくとスムーズです。

 

相場を理解することで、適切な価格設定ができ、売却活動が長引くリスクを避けられます。特に高齢者の場合は体力的な制約があるため、無理のないスケジュールを意識した売却準備が求められます。

 

媒介契約・売却活動開始
査定結果に納得したら、不動産会社と「媒介契約」を締結します。媒介契約には専属専任・専任・一般の3種類があり、それぞれ情報公開や他社との併用可否が異なります。自分の希望や状況に応じて適切な契約形態を選ぶことが大切です。

 

その後は、物件の広告・内覧対応などを通じて購入希望者を募ります。高齢の方が一人で対応するのは負担が大きいため、内覧の立ち会いを家族や不動産会社に任せることで、安心して進められるようになります。

 

契約・決済・引き渡し・登記手続き
購入希望者が見つかると、「売買契約書」を交わし、手付金を受け取ります。契約時には重要事項説明書の内容も確認し、納得のうえで署名・押印を行います。決済と引き渡しは同時に行われることが多く、売買代金の受け取り、登記の移転、鍵の引き渡しなどが含まれます。

 

高齢の方にとっては、手続きのひとつひとつが負担になりやすいため、信頼できる不動産会社や司法書士のサポートを受けながら、確実に進めることがポイントです。

 

高齢者に配慮した契約条項・特約の検討
体調の変化や入院などがあった場合に備え、売買契約に「契約解除条項」や「引き渡し延期特約」などを盛り込んでおくと安心です。また、退去後の清掃や残置物の処理についても、買主とあらかじめ取り決めておくと、トラブルを未然に防ぐことができます。

 

こうした特約は、高齢者の事情を理解している担当者との相談が不可欠です。状況に応じて柔軟な対応ができるようにしておくことで、心配事を減らし、落ち着いて手続きを進めることができます。

 

税金・特例・相続との関係
不動産を売却すると、売却益に応じて税金が発生することがあります。とくに高齢者の場合、相続や贈与といった将来の財産承継も視野に入れる必要があるため、税制や特例を正しく理解しておくことが大切です。制度を活用することで税負担を軽減できる可能性もあり、事前の準備が経済的な安心につながります。

 

譲渡所得税の基礎と控除制度（3,000万円特別控除など）
自宅を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税対象になります。ただし、「居住用財産の3,000万円特別控除」を適用すれば、譲渡所得から最大3,000万円までが非課税となります。長年住んだマイホームを売却する際には非常に有効な制度です。

 

この特別控除は、確定申告を行うことで適用されますが、売却した年の翌年3月15日までに申告する必要があります。申告を忘れてしまうと適用されないため、売却が決まった時点でスケジュールを確認しておくと安心です。

 

相続税・贈与税との関わり
不動産の売却は、将来的な相続対策の一環としても検討されます。例えば、親が元気なうちに不動産を売却し、現金化しておくことで、遺産分割時のトラブルを回避しやすくなります。売却益を子や孫に贈与する場合は、贈与税の対象となる可能性があるため、年額110万円の非課税枠などを意識した対応が必要です。

 

また、相続が発生してから不動産を売却するケースでは、相続登記が完了していないと売却が進められません。相続税の申告期限である「10か月以内」なども関係してくるため、早めの準備が求められます。

 

名義変更・登記手続きの注意点
不動産の名義が本人以外になっている場合（例えば亡くなった配偶者名義など）は、売却前に名義変更の手続きを行う必要があります。名義変更には戸籍や遺産分割協議書などの書類が必要で、相続登記が完了していなければ売買契約を結ぶことはできません。

 

また、登記内容に誤りがある場合や、共有名義となっているケースでは、他の共有者の同意が必要です。こうした複雑な手続きは専門家のサポートを受けながら進めることで、スムーズに解決できる場合が多くあります。

 

信頼できる相談先・選び方のポイント
不動産売却は人生の中でも大きな取引のひとつです。高齢の方にとっては、体力や判断力の不安も重なり、自分だけで進めるには負担が大きいと感じることもあるでしょう。だからこそ、信頼できる相談相手を見つけ、安心して任せられる環境を整えることが成功への第一歩になります。

 

不動産会社の選定基準（高齢者対応力・実績）
まず重視すべきなのは、不動産会社の「高齢者対応」に対する理解と経験です。単に物件を売るだけでなく、本人の体調や家族との関係性、法的リスクへの配慮など、丁寧な対応ができる業者を選ぶことがポイントです。

 

また、地域に根ざした活動を行っている会社であれば、地元の相場や手続きの特徴にも精通していることが多く、安心して任せられます。過去の実績や口コミ、担当者との相性なども比較しながら、慎重に選ぶことが大切です。

 

司法書士・税理士・弁護士・行政書士との連携
不動産売却には、名義の確認や税金の計算、契約書類のチェックなど、さまざまな専門知識が関係してきます。そのため、司法書士・税理士・弁護士・行政書士といった専門職との連携が欠かせません。

 

たとえば、司法書士は名義変更や登記の手続き、税理士は譲渡所得税や相続税の計算をサポートしてくれます。弁護士や行政書士は、法的なトラブルや家族間の意見調整が必要なときにも心強い味方になります。

 

こうした専門家とつながっている不動産会社であれば、ワンストップでの対応が可能となり、手間や不安を大きく減らすことができます。

 

家庭裁判所・地域包括支援センターの相談活用
高齢者本人の判断力に不安がある場合や、家族間の意見の対立が起こりそうなときには、家庭裁判所や地域包括支援センターを活用することも有効です。家庭裁判所では成年後見制度に関する相談が可能で、法的に適切な支援体制を整える手助けをしてくれます。

 

また、地域包括支援センターは、高齢者の生活に関する幅広い相談を受け付けており、医療や介護のサービスとあわせて不動産の悩みにも対応する体制が整っています。身近な相談窓口として、まずはここから情報を得るのも一つの方法です。

 

株式会社おが和本舗ならではの支援と安心感
不動産売却は一つひとつの手続きが複雑で、特に高齢の方にとっては気力・体力ともに負担が大きくなりがちです。そんな中、丁寧に寄り添いながら売却をサポートしてくれる存在があることで、大きな安心感につながります。地域に根ざした活動を行う株式会社おが和本舗では、高齢者の不動産売却にも適したサポート体制が整っています。

 

地域密着型対応・訪問サポート
横浜市を中心に神奈川県エリアで活動している株式会社おが和本舗は、地域密着型のサービスを展開しています。代表自身が顧客対応を行うケースもあり、一人ひとりの事情に寄り添った対応が特長です。

 

特に高齢者の方に向けては、外出が難しい場合でも自宅への訪問相談に対応しているため、無理なく売却に関する話を進めることが可能です。地元の地域や相場に精通しているため、安心して物件の相談ができる環境が整っています。

 

未公開物件紹介やローン相談を含む付加価値支援
売却後の住み替え先を探している方には、未公開物件の紹介サービスも提供しています。条件に合う住まいを見つけたい方や、将来の資金計画に不安がある方にも、細やかなフォローが用意されています。

 

また、住宅ローンの利用や残債が残っているケースにも対応可能で、金融機関とのやりとりや返済計画の見直しなど、実務面でのサポートも充実しています。一人では難しいと感じがちな手続きを、まとめて相談できるのが強みです。

 

まとめ
不動産の売却は、高齢者にとって生活の大きな転機となる出来事です。体調や環境の変化に対応しながら、安心して暮らしを続けるためにも、無理のないタイミングで住まいの見直しを行うことが大切です。判断力の確認や税金の制度、信頼できる相談先の選定など、多くの点に目を向けることで、失敗のリスクを減らし、納得のいく売却へとつながります。

 

地域密着のサービスを通じて高齢者の方々に寄り添ってきた株式会社おが和本舗では、訪問相談や未公開物件の紹介など、柔軟な支援が受けられます。不動産の売却に関する不安を抱えている方は、まずは身近な専門家に相談してみることをおすすめします。